Fortætning i almene boligområder

I takt med at stadigt flere ønsker at bosætte sig i større byer, er der opstået en øget efterspørgsel på boliger. Det har blandt andet haft den effekt, at priserne på boliger og byggegrunde i og omkring de større byer er steget markant. 

De almene boligorganisationer ejer ca. 20 % af landets bygningsmasse med tilhørende friarealer, og der er i mange almene boligområder et stort fortætningspotentiale, som kan bringes i spil for at imødekomme den stigende efterspørgsel på forskellige boligtyper.

Der har derfor gennem de seneste år været et øget fokus i både Folketinget, kommunerne og de enkelte boligorganisationer på uudnyttet fortætningspotentiale i almene boligafdelinger. Flere kommuner har en politisk målsætning om at øge andelen af almene boliger, men den høje pris på byggegrunde og byggeretter har vanskeliggjort opførelse af nye almene boliger inden for rammerne af maksimumbeløbet.

Fortætning kan ske ved opførelse af privat byggeri på ledige arealer (solitært byggeri), tilbygning til eksisterende byggeri (infill), udnyttelse af tagetager til beboelse (onfill) eller ved at nedrive eksisterende bygninger og opføre nye, større bygninger.

Gennem fortætning med andre boligtyper og -former, såsom ejerboliger, seniorboliger og bofællesskaber, kan en udnyttelse af fortætningspotentialet i den almene boligmasse bidrage til at skabe en blandet bydel med forskellige boligtyper og en varieret beboersammensætning. 

Inden iværksættelse af et fortætningsprojekt bør både boligorganiation, kommunen og evt. private aktører foretage grundige undersøgelser af muligheder og begræsninger for fortætning i den konkrete boligafdeling.  

Påkrævet stillingtagen til fortætningspotentiale

Det øgede fokus på fortætningspotentialet i den almene bygningsmasse er afspejlet i Grøn Boligaftale 2020 (om bl.a. Landsbyggefondens rammer), hvor der er indført et krav om, at de almene boligorganisationer i alle renoveringssager støttet af Landsbyggefonden efter et følg-eller-forklar-princip skal tage stilling til, om renoveringssagen kan suppleres med nye almene boliger ved fortætning.

Overvejelser om fortætning i eksisterende almene boligafdelinger er særligt relevante i kommuner, hvor der er mangel på almene boliger, og hvor det generelle prisniveau for byggeretter er højere end rammerne for alment byggeri tillader, eller hvor der er et begrænset antal mulige byggegrunde.

Fortætning kan ske ved opførelse af byggeri på ledige arealer (solitært byggeri), tilbygning til eksisterende byggeri (infill), udnyttelse af tagetager til beboelse (onfill) eller ved at nedrive eksisterende bygninger og opføre nye, større bygninger.

Fordelene ved fortætning

Tilvejebringelse af flere boliger gennem fortætning kan medvirke til at mindske byggeudgifter og belastning på miljøet, ligesom fortætning kan muliggøre en mere effektiv udnyttelse af boligafdelingens eksisterende faciliteter, installationer og infrastruktur. For beboere i den eksisterende afdeling har fortætning den fordel, at der bliver flere beboere til at betale driftsudgifterne i afdelingen.

Kommunerne kan tilskynde til fortætning som et greb til at sikre flere boliger på allerede byggemodnet jord i et byområde med en fungerende infrastruktur i et allerede etableret lokalmiljø. Fortætning kan således bruges som et strategisk greb til at skabe mere liv og en ny identitet i et boligområde og øge sammenhængskraften i bydelen. 

Fortætning kan bidrage til at skabe mere liv i eksisterende boligafdelinger. Ved frasalg af byggeretter til private aktører kan boligorganisationen opnå et provenu, som boligorganisationen kan geninvestere i afdelingen eller i andre af boligorganisationens afdelinger. 

Et fortætningsprojekt med private boliger inden for almene boligafdelinger kan ligeledes styrke den bæredygtige byudvikling og diversitet i lokalsamfundet. 

Frasalg af arealer og byggeretter

Ved fortætning er hovedreglen, at den eksisterende boligafdeling frasælger en del af sin ejendom, enten gennem en matrikulær opdeling eller ved ejerlejlighedsopdeling. Herefter opføres de nye boliger i en selvstændig boligafdeling. På den måde sikres det, at den eksisterende afdelings økonomi holdes adskilt fra fortætningsbyggeriet, så den eksisterende boligafdeling ikke påvirkes økonomisk, hvis byggesagen medfører tab. 

Når byggesagen er afsluttet, kan boligorganisationens øverste myndighed beslutte at lægge de to afdelinger sammen. 

Salg af arealer og byggeretter i en almen boligafdeling sker som udgangspunkt til markedsprisen. I visse tilfælde kan overdragelsesprisen fastsættes til indestående belåning, hvor den nye afdeling påtager sig en forholdsmæssig andel af de lån, der er sikret med pant i den eksisterende boligafdeling. 

Overdragelse til indestående belåning vil typisk være relevant, hvor der sker en overdragelse mellem to almene boligafdelinger. Når kommunen godkender den samlede anskaffelsessum, vil værdien af byggegrunden/byggeretten ikke indgå i anskaffelsessummen. 

Finansieringen af almene boliger etableret ved fortætning indebærer et kommunalt støttetilsagn og består af et beboerindskud, kommunal grundkapital og et realkreditlån.

Provenu ved frasalg

Boligorganisationens salg af arealer og byggeretter kan være en vej til at skabe et provenu som boligorganisationen f.eks. kan investere i at fremtidssikre boligafdelingen eller andre boligafdelinger bl.a. gennem renovering og vedligeholdelse. 

Boligorganisationen skal ved frasalget sikre, at beboerne i afdelingen, hvorfra der skal sælges friareal eller byggeretter, ikke pålægges direkte eller indirekte udgifter i forbindelse med afhændelsen. Afhændelse skal ske på baggrund af en vurdering, hvor ejendommens tilstand og prisforholdene på overdragelsestidspunktet lægges til grund. I øvrigt foretages vurderingen efter reglerne i ejendomsvurderingsloven.

Det nettoprovenu, der opnås ved afhændelsen af dele af den almene boligafdeling, indbetales som ekstraordinært afdrag på indestående statslån, statsgaranterede lån eller foranstående lån. Udbetaling Danmark beslutter, hvilke lån der er statsgaranterede og forholdsmæssigt skal indfries i forbindelse med afhændelsen. Et eventuelt overskydende positivt nettoprovenu tilfalder beløbet boligorganisationens dispositionsfond. Landsbyggefonden opgør herefter, hvilken forholdsmæssig andel af det positive nettoprovenu, der skal indbetales til Landsdispositionsfonden og Nybyggerifonden og anmelder et krav i nettoprovenuet efter afhændelsen.

Beslutningskompetencen 

Salg af almen ejendom kræver som udgangspunkt ikke afdelingsmødets godkendelse, men alene godkendelse hos boligorganisationens øverste myndighed (repræsentantskabet) eller organisationsbestyrelsen, såfremt beslutningskompetencen er delegeret hertil. 

Såfremt der som led i et fortætningsprojekt skal gennemføres ændringer, som påvirker økonomien i boligafdelingen, skal sagen forelægges afdelingsmødet til godkendelse.

Kommunalbestyrelsen godkender salget. 

Overvejelser ved fortætning

Inden påbegyndelse af et fortætningsprojekt skal det afklares, om fortætning med flere boliger kan rummes inden for rammerne af det eksisterende plangrundlag, eller om der er behov for en ny lokalplan eller en dispensation fra den eksisterende. Det bør herunder undersøges, hvilke krav kommunen stiller til friarealer og parkeringsnormer. 

Samtidig bør det tidligt i forløbet undersøges, om der hviler servitutter på ejendommen, som kan begrænse boligorganisationens rådighed over ejendommen, fx gevinstklausuler og servitutter om hjemfaldspligt og tillægskøbesum. 

Tillægskøbesum indebærer, at kommunen kan opkræve et beløb, hvis ejendommen udnyttes mere eller til andet formål end forudsat ved det oprindelige salg af ejendommen. Tillægskøbesummen udgør forskellen mellem den aktuelle markedspris for den oprindeligt aftalte anvendelse/udnyttelsesmulighed og markedsprisen for den nye anvendelse/udnyttelsesmulighed. Det har siden 2021 været muligt for kommunalbestyrelsen helt eller delvist at frafalde krav om tillægskøbesum ved fortætning i almene boligafdelinger, uanset om fortætning sker med ejerboliger, lejeboliger, andelsboliger eller erhvervsarealer. Det er ministeriets forventning, at kommunerne, herunder Københavns Kommune, gør brug af muligheden for at frafalde tillægskøbesummen. 

Endelig skal det nævnes, at boligorganisationen tidligt i forløbet skal overveje bygge- og brandtekniske forhold, herunder etablering af nye installationer og brandveje. Gennemføres fortætningen som onfill, fx ved etablering af en (ny) tagetage, skal bæreevnen i den eksisterende konstruktion afdækkes, da et behov for omfattende forstærkning af eksisterende bebyggelse kan føre til, at den påtænkte fortætning ikke er rentabel. 

Tilskud til fortætningsprojekter

Kommunen og Landsbyggefonden kan yde grundkøbslån til etablering af almene boliger. Lånet kan dække den del af grundudgiften, som overstiger 20 pct. af maksimumsbeløbet for almene familieboliger, og det er forventningen, at grundkøbslån i højere grad kan bidrage til at skabe en mere alsidig boligsammensætning og derved også en mere blandet beboersammensætning.

Ordningen med grundkøbslån blev udvidet i 2022 bl.a. med en forøgelse af den økonomiske ramme for tildeling af grundkøbslån. For lokalplaner offentliggjort efter den 1. juli 2022, kan grundkøbslån alene ydes, når lokalplanen indeholder et krav om, at almene boliger skal udgøre 25 pct. af boligmassen. Grundkøbslån kan alene ydes til at bygge almene boliger herudover.

Derudover kan den eksisterende boligafdeling, hvori der fortættes, indtil 2031 søge om bidrag til forbedringsarbejder i forbindelse med fortætning med nye almene boliger, det såkaldte fortætningsbidrag. Bidraget skal anvendes til at gennemføre forbedringer for de eksisterende beboere, såsom f.eks. udskiftning af badeværelser og køkkener, opsætning af altaner, indbygning af elevatorer m.v.

Vil du vide mere?

Vores team for Almene Boliger er specialiseret i almenboliglovgivningen, og vi har bred erfaring med udvikling af omdannelsesområder, salg af almene boliger, ejendomsdannelse og fortætning. Vi har indgående kendskab til den lovgivning, der omgiver den almene boligsektor, og i de almene boligorganisationers daglige drift, og vi bistår almene boligorganisationer og private aktører med at udvikle og investere i den almene sektor.