2-årigt loft over huslejestigninger er nu vedtaget

Folketinget har i dag, den 22. september 2022, hastevedtaget et lovforslag, der indfører et 2-årigt loft på 4 % årligt for huslejestigninger i boliglejemål, hvor der er aftalt regulering i henhold til nettoprisindekset samt vedtaget bekendtgørelse for opgørelsen af stigningen i de rimelige og nødvendige udgifter knyttet til ejendommen. Loven vil få stor betydning for ejendomsbranchen i de kommende år. 

Lovforslaget griber ind i boliglejeaftaler (herunder eksisterende lejeaftaler), hvor der aftalt regulering i henhold til stigninger i nettoprisindekset, og træder i kraft den 30. september 2022.

Indgrebet forventes at ramme ca. 160.000 lejeboliger, og udlejere vil således ikke i en periode på 2 år være berettiget til at regulere huslejen med mere end 4 % pr. år, medmindre man kan fremlægge dokumentation for, at stigningen på 4 % ikke kan dække en stigning i ejendommens ''rimelige og nødvendige'' driftsudgifter sammenlignet med driftsudgifterne året før. Driftsudgifterne skal opgøres i overensstemmelse med den vedtagne bekendtgørelse.

Hvis lejen reguleres med mere end 4 % skal udlejeren allerede ved sin meddelelse skriftligt fremlægge dokumentation for driftsudgifterne, hvorefter lejeren (eller en af lejerne valgt beboerrepræsentation) har mulighed for at få prøvet reguleringen ved Huslejenævnet i Aarhus Kommune inden for 3 måneder og (evt. efterfølgende) domstolene. Indtil der foreligger en endelig afgørelse, kan udlejer ikke oppebære den del af lejeforhøjelsen, der overstiger 4 %.

Indenrigs- og Boligministeriet skønner, i modsætning til ejendomsbranchen, at undtagelsesbestemmelsen kun i relativt få tilfælde vil blive anvendt.

I forbindelse med hastebehandlingen har der hersket tvivl om, hvorvidt huslejeloftet vil finde anvendelse, så længe blot én måned i reguleringsintervallet angår udviklingen i enten år 2022 eller 2023. Lovtekstens ordlyd har givet indtryk heraf. I forarbejderne til lovforslaget fremgår det imidlertid af Indenrigs- og Boligministeriets bemærkninger, at:

''Det afgørende for, om huslejeloftet finder anvendelse, er den måned og det år, som udviklingen aflæses efter. Sker der pr. 1. juli 2023 en regulering af lejen som følge af udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks fra marts 2022 til marts 2023, vil reguleringen være omfattet af huslejeloftet, fordi reguleringen vedrører udviklingen for 2023, da den tager udgangspunkt i marts 2023. Omvendt kan nævnes, at hvis en regulering foretages pr. 1. juli 2024, med udgangspunkt i udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks fra marts 2023 til marts 2024, vil reguleringen ikke være omfattet af huslejeloftet, da udviklingen således vedrører marts 2024, som ikke er omfattet.''

Plesner bemærker i den forbindelse, at man som udlejer i nye lejeaftaler herefter med fordel kan indgå aftale om, at regulering skal ske den 1. marts med udgangspunkt i udviklingen i nettoprisindekset fra januar til januar. Dermed vil man helt undgå at blive ramt af huslejeloftet ved reguleringen den 1. marts 2024, hvilket vil være en fordel under forudsætning af, at nettoprisindekset fortsat overstiger 4 %.

Hvis man derimod fastholder den mest anvendte reguleringsperiode, hvor der sker regulering pr. 1. januar med udgangspunkt i udviklingen i nettoprisindekset for oktober til oktober, vil reguleringen pr. 1. januar 2024 fortsat være underlagt loftet på 4 %, idet en periode, der alene angår 2022 og 2023, fordi nettoprisindekset senest offentliggøres den 10. i måneden efter indsamlingsperioden. Dette betyder således, at man - i modsætning til at regulere pr. 1. marts 2024 - rammes af huslejeloftet, da den måned, som udviklingen aflæses efter, ligger i 2023.

På den baggrund er det Plesners anbefaling til udlejere, at man i nye lejeaftaler tilrettelægger reguleringstidspunktet, således at man allerede pr. 1. marts 2024 er helt frigjort fra lovindgrebet.

Det bemærkes i øvrigt, at udlejer ikke efterfølgende, når huslejen efter huslejeloftets ophør skal reguleres, kan efterregulere med hensyn til den del af nettoprisindeksstigningen, som oversteg de 4 % og ikke blev reguleret i henhold til undtagelsesbestemmelsen. Dermed står det nu klart, at udlejeres tab af husleje ikke begrænses til de to år, men vil kunne aflæses i flere år frem - særligt i relation til de lejemål, hvor den gennemsnitlige lejeperiode er lang.

Trods heftig kritik og adskillige spørgsmål angående lovforslagets potentielle ekspropriative karakter, holder regeringen fast i, at lovens indgreb ikke ''i almindelighed'' vil udgøre ekspropriation, selvom regeringen ikke kan afvise, at der i visse tilfælde vil være tale om ekspropriation. At der utvivlsomt påføres betydelige tab ved generel indgriben i bestående private kontraktforhold og med en meget begrænset ventil for individuel hensyntagen, er det nærliggende, at indgrebet vil give anledning til sager om ekspropriation. Er der tale om ekspropriation, følger det af Grundlovens § 73, stk. 1, at det kun kan ske mod "fuldstændig erstatning".

Det er Plesners umiddelbare vurdering, at indgrebet har en vis ekspropriativ karakter ved direkte og målrettet at tilsidesætte allerede aftalte vilkår og begrænse ejendomsejerens modydelse for brugsretten til ejendommen. Den endelige stillingtagen hviler dog i sidste ende på domstolenes vurdering af anvendelsesområdet for Grundlovens § 73.

Ministeriet synes umiddelbart ikke at have foretaget en dybdegående analyse heraf, hvilket må anses for stærkt kritisabelt, når lovændringens indgribende virkning og størrelsen af de involverede værdier tages i betragtning.

Plesner følger udviklingen tæt, herunder de tvister som indgrebet vil give anledning til og ikke mindst, om der er udlejere, som vil initiere sagsanlæg med krav om ekspropriationserstatning.

Se det vedtagne lovforslag.

Seneste nyt om Commercial Real Estate

Commercial Real Estate