Momsfri aktiehandel og momspligtig ejendomshandel - hvad er op og ned?

Siden 2011 har erhvervsmæssigt salg af nye bygninger samt byggegrunde som bekendt udløst moms. Men hvordan harmonerer dette med, at handel med aktier er momsfritaget? Og hvad betyder det, når en ny bygning eller en byggegrund betales med aktier? Det har EU-Domstolen skabt mere klarhed over med en dom fra i sommer.

Handel med aktier er fritaget for moms, mens handel med nye bygninger og byggegrunde er momspligtig. Det fremgår af momslovens ordlyd. Der kan dog opstå en række situationer, hvor de to regler synes at støde sammen, og hvor der kan opstå usikkerhed om, hvorvidt det er momsfritagelsen eller momspligten, der bliver udslagsgivende.

Når der sælges aktier i et ejendomsselskab, der ejer nye bygninger eller byggegrunde, er salget momsfrit. Her er det nemlig aktierne i selskabet og ikke selve bygningen eller byggegrunden, der sælges.

Overdrages aktierne imidlertid som led i et apportindskud i form af en ny bygning eller byggegrund, er overdragelsen af bygningen eller byggegrunden momspligtig. Et apportindskud er et indskud i et kapitalselskab, f.eks. et aktieselskab, i andre værdier end kontanter. Den, der foretager indskuddet, modtager aktier i kapitalselskabet som betaling. Et apportindskud er i momsmæssig henseende en byttehandel bestående af to leverancer, dels det apportindskudte den ene vej, dels aktier den anden vej.

Apportindskud kan eksempelvis ske med en ny bygning eller en byggegrund, og da denne leverance er momspligtig, bliver apportindskuddet tilsvarende momspligtigt, mens aktieleverancen den anden vej er momsfritaget - som normalt.

Hvis apportindskuddet imidlertid anses for at være en virksomhedsoverdragelse, så skal det ikke tillægges moms. Det skyldes, at leverancen, her virksomhedsoverdragelsen, er momsfri. Der er generelt set tale om en virksomhedsoverdragelse, når en virksomhed eller en selvstændig del af en virksomhed overdrages. Overdragelsen skal omfatte materielle aktiver og evt. immaterielle aktiver, som tilsammen udgør en virksomhed eller en del af en virksomhed, der kan fortsætte med at drive selvstændig økonomisk virksomhed.

Det betyder, at køberen skal have til hensigt at fortsætte virksomheden. Salg, herunder apportindskud, af en nyere udlejningsejendom kan f.eks. være en momsfri virksomhedsoverdragelse, når lejekontrakterne overdrages til køberen, og køberen skal fortsætte udlejningen. Tilsvarende kan en byggegrund overdrages som led i en momsfri virksomhedsoverdragelse, når byggegrunden overdrages sammen med et byggeprojekt, hvor entrepriseaftaler, lejeaftaler mv. medoverdrages, og erhververen indtræder i sælgerens projekt.

Når en ny bygning eller byggegrund overdrages som modydelse for et tilbagekøb af aktier, bliver overdragelsen af bygningen eller byggegrunden også momspligtig. Det fastslog EU-Domstolen i sommer. Ved et tilbagekøb af aktier tilbagekøber selskabet sine egne aktier fra sine aktionærer.

Der er således god grund til at være agtpågivende, når aktier og handel med nye bygninger og byggegrunde indgår i en omstrukturering af virksomheden.

Seneste nyt om Commercial Real Estate

Commercial Real Estate