Nye retningslinjer for vedligeholdelsesplaner i udlejningsejendomme

En række nye regler i lejelovgivningen trådte i kraft den 1. juli 2015, herunder regler for udarbejdelse af såkaldte rullende 10-årige vedligeholdelsesplaner. Til disse regler har Udlændige-, Integrations- og Boligministeriet netop offentliggjort en vejledning og en bekendtgørelse, som specificerer de nærmere regler for vedligeholdelsesplanerne. Udlejere skal være opmærksomme på, at vedligeholdelsesplanen skal være udfærdiget inden den 1. juli 2016.

Reglerne om vedligeholdelsesplaner gælder for udlejere af private udlejningsejendomme, som er omfattet af boligreguleringslovens kapitel II-IV, såkaldte "store ejendomme", altså private udlejningsejendomme, der pr. 1. januar 1995 indeholdt mere end seks beboelseslejligheder beliggende i kommuner, hvor boligreguleringslovens kapitel II-IV finder anvendelse.

Ejendomme, som er omfattet af boligreguleringslovens kapitel II-IV, og som er opdelt i ejerlejligheder, hvor ejeren af de udlejede ejerlejligheder ikke besidder en bestemmende indflydelse i ejerforeningen, er undtaget fra reglerne om vedligeholdelsesplaner.

Vedligeholdelsesplanens indhold

Planen skal omfatte større planlagte og periodiske vedligeholdelsesarbejder, herunder fornyelser, for en periode på 10 år frem. Planen kan udarbejdes for en længere periode end 10 år, men ikke for en kortere.

Planen skal indeholde en angivelse af:
  1. De større vedligeholdelsesarbejder, der er nødvendige for, at ejendommen er i forsvarlig stand
  2. Tidspunkter for vedligeholdelsesarbejdernes udførelse
  3. Et overslag over de udgifter, der er nødvendige for at efterleve planen
Udlejeren er forpligtet til at foretage en revision og ajourføring af planen hvert år inden den 1. juli. Ajourføringen skal ske dels i forhold til de arbejder, der indgår i den gældende plan, dels i forhold til de arbejder, som falder i den følgende 10-årsperiode.

Ud over et krav om skriftlighed, har man i lovgivningen afholdt sig fra at fastsætte formkrav til udarbejdelsen af vedligeholdelsesplanen. Det står udlejer frit for at vælge, hvorvidt han selv eller en rådgiver skal stå for udarbejdelse og revision af planen. Dog skal udlejer være opmærksom på, at lejerne, både i ejendomme med og uden beboerrepræsentation, har ret til at blive gjort bekendt med vedligeholdelsesplanen efter anmodning herom.

Udlejere af ejendomme med beboerrepræsentation skal være særligt opmærksomme på, at vedligeholdelsesplanen skal udarbejdes og revideres i samarbejde med beboerrepræsentanterne. Udlejer har tillige pligt til at indkalde beboerrepræsentanterne til udarbejdelse af vedligeholdelsesplanen samt den årlige revision af vedligeholdelsesplanen.

Omkostninger

Udgiften til udarbejdelse af vedligeholdelsesplanen kan medtages som en særskilt post på i ejendommens driftsbudget. Udgiften kan opgøres til ydelsen på et sædvanligt 20-årigt realkreditlån. Derudover kan medtages udgiften til den årlige revision af vedligeholdelsesplanen, første gang i 2017, hvor vedligeholdelsesplanen skal revideres og ajourføres for første gang.

Overholdelse af reglerne

For at sikre, at reglerne overholdes, er det i Boligreguleringsloven fastsat, at udlejeren kan miste retten til at opkræve beløb til udvendig vedligeholdelse i henhold til lovens §§ 18 og 18 b, hvis ikke en vedligeholdelsesplan udarbejdes og lejerne indbringer sag herom for Huslejenævnet. 

Udlejer må være påpasselig med beslutninger om ikke at udføre arbejderne, da det af bemærkningerne til Boligreguleringsloven fremgår, at bevisbyrden for, at det ikke er nødvendigt at udføre vedligeholdelsesarbejder omfattet af vedligeholdelsesplanen, påhviler udlejer.

Såfremt udlejer ikke kan løfte denne bevisbyrde, kan Huslejenævnet pålægge udlejer at udføre det pågældende nødvendige vedligeholdelsesarbejde. Som udlejer gør man derfor klogt i ikke at være for optimistisk i forbindelse med angivelse og beskrivelse af de fremtidige vedligeholdelsesopgaver.

Der er vigtigt, at man som udlejer sætter sig ind i reglerne for vedligeholdelsesplaner og sørger for, at en sådan plan udfærdiges i overensstemmelse med de gældende regler, herunder inden fristen den 1. juli 2016.

Seneste nyt om Commercial Real Estate

Commercial Real Estate